К сожалению, очень часто приходится слышать истории про то, что люди, выплатив деньги за квартиру в новостройке, не могут поселиться в ней годами из-за обстоятельств, которые им не подвластны. Возникает вопрос как же все-таки можно обезопасить себя в такой ситуации.
Трудности возникающие при строительстве дома
Самой распространенной причиной таких проблем считаются трудности застройщика в оформлении прав на новостройку. «Бюрократическая машина» затягивает подписание документов по приему дома в эксплуатацию из-за не устранённых технических моментов. А поскольку права собственности на новостройку застройщик не может получить, он не имеет прав для передачи их долевикам, несмотря на выполнение ними обязательств по договору. В результате клиентам строительной компании приходиться ждать, в надежде получить документы подтверждающих их собственность на квартиру.
Но, есть случаи и посерьезнее, когда застройщик продает квартиры в построенном доме, еще не оформив права на дом. При таком развитии ситуации заключить договор купли-продажи невозможно. Однако, продавцы предлагают доливкам подписать простой письменный договор, которые нигде не регистрируется, и используют его в обманных целях, так как нет таких норм закона, которые регулировали бы такие отношения.
При покупке квартиры в новостройке необходимо обратить внимание на поведение застройщика. Хорошим признаком будет, если застройщик не препятствует в доступе покупателей к жилью, при этом позволяя вселяться, обустраиваться и проводить ремонт. При таких обстоятельствах в суде будет намного проще доказать свои права на собственность. В тех случаях, когда строительная площадка огорожена, а доступ в жилье будущим собственникам запрещен, стоит серьезно задуматься, прежде чем вступить в долевое участие на приобретение жилья в этой новостройке.
Нередко встречается ситуация, когда фирма-посредник заключает договора с будущими жильцами без согласия застройщика, не имея на это законного права. Из-за того, что оформление застройщиком документов на дом может затягиваться на несколько лет, а продажа недвижимости осуществляется через нескольких посредников, отыскать следы компании-продавца будет сложно, если обнаружится факт незаконности сделки. Кроме того, заключенный с дольщиком договор будет просто бумажкой, не имеющий юридической силы.
Поэтому прежде чем, осуществить покупку жилья в новостройке, необходимо отследить цепочку посредников до застройщика и чем меньше участников будет в цепочке – тем меньше шансы, столкнуться с мошеннической фирмой-однодневкой. Также будет полезным ознакомиться с договорами, на основании которых фирмы-посредники осуществляют свою деятельность, их историю и стабильность. Таким образом, можно уменьшить риск возможного расторжения договора.
Еще одним важным моментом, является договор между местными властями и застройщиком. Изучая договор нужно обратить внимание на площадь и размещение выделенного под застройку земельного участка и фактическую стройплощадку, при этом на сроки сдачи в эксплуатацию дома. Если соответствующего договора нет или указанные сроки сдачи объекта уже истекли – вероятность возникновения проблем очень высока. Это обусловлено тем, что судебные разбирательства между властями и застройщиком затянутся не на один год, и пока они не закончатся, дольщик будет лишен возможности оформить документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.
Также следует учесть, что в случае расторжения договора возвращается сумма, указанная в договоре. Поэтому, если выплаченная сумма будет занижена, то реально уплаченные деньги получить обратно будет невозможно. Перед заключением договора на покупку недвижимости по такой схеме лучше проконсультироваться с юристом. Также необходимо самостоятельно вникнуть в положения договора, которые описывают характеристики покупаемой недвижимости, период сдачи дома в эксплуатацию, ответственность сторон, а также размер неустойки при нарушении застройщиком своих обязательств по договору.